本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国
真的不知不觉的租赁市场又悄悄变了。
有段时间没系统关注租赁了，2月的租赁市场还历历在目，3月市场的聚光灯也全部给了二手，2.6万套的成交战绩也确实是多年罕见。
没想到头顶绚烂烟火之间，下面放火的不仅仅是二手。
我自己观察租赁有几个非正规渠道。
首先就是身边做租赁的中介小哥，稍微讲究的地方有两点，得是核心区域作业中介、同时得是从业五年以上专门做租赁的“老”中介。
其次就是游走于市场边缘的独立执业的小中介。他们几乎处于食物链末端，经常通过熟人或者小红书获客。
最后就是大型机构的全市报告，这个大型机构在我这有且仅有链家。
其他机构因为规模和统计口径问题，数据和市场经常会有出入……
总之这些渠道就像网络一样帮我随时捕捉租赁市场的即刻变化。
然而比较神奇的是最近这几个条线都反馈了一个变化，一个有点超预期+又有点矛盾的变化。
开始吧，我们去看看眼下这个租赁这是又怎么了。
一
首先最近市场成交严重超预期。
敲下上面这句我自己都不相信，毕竟我们对市场都有感知，但变化也确实就这么发生了。
最先起变化的是看房人数，租赁的看房人数最近有点颠。
长宁区江苏路某位独立经纪人说他最近平均每周都有4～5组客户。相比去年底0～2组，以及去年同期的3组左右，4～5组是这几年他客户最多的时候。
我前面说的独立经纪人是资源末端并不夸张。
如果连他们都可以如此，那其他的机构型中介人员你就想想吧。
陆家嘴的租赁小哥跟我说，最近这段时间的看房人数是他从业以来（2020年）见过最多的。
杨浦的租赁小哥说，他自己的看房客户倒还好，但门店的整体看房人数差不多是去年同期的1.5倍。
跳出这些独立个体传导给我的讯息，我去找了能代表全市场的数据。
链家租赁机构统计了自己这个3月他们看房人数的量，也是从这个数据里我读出来一点前所未有。
链家一家的租赁看房人数迎来了自己2022年以来的最高峰。
链家的市占在二手市场跟各位普及过，租赁世界里它也是每月近2万套的成交，要知道上海租赁市场每月新增租赁挂牌也才3万～4万套。所以你说它的数据不代表全市好像也有点说不过去。
这可能也是为什么连我身边的独立经纪人最近也忙成了陀螺。
更重要的是，看房=成交。
于是我又兴奋地打开了跟他们的市场话匣子：最近开单了么？
水涨船高，看房人数的惊人也带来成交量的惊人，这方面是机构中介跑在前面。
浦东潍坊的中介说前两月因为孩子上学，最近家长陪读租赁太多太多。
徐家汇的小哥说每年这时候都是租赁开单高发期，但今年要比去年多出至少30%。
静安这边的小哥也说哪怕是月租＞1万的高端租赁开单量也好起来了。
不过也许是租赁经纪人变多的关系，分摊到每个人头上的并不多。但如果你去看门店开单、大区数据，它的量确实多过去年同期。
我又对照了链家自己的开单，发现这又是个峰值，而且是近五年的峰值，同比去年同期整整多出了37%的订单量。
所以怎么说呢，无论是看房还是成交，最近的租赁在量上已经来到一个值得狠狠记录的节点。
二
但无情地说，为什么我们感受不到呢？
如果市场真的火，我们身边肯定有人讨论。
就像住房限购政策每轮放开带来成交量跳涨，街上从你身边走过的人都有在说房子的，但这感觉我没在租赁市场感受到。
我觉得这跟经纪人变多后资源分流有关，不过更多有关的价格。
我看有机构对于最近租金的环比涨幅的统计是1.4%～1.9%，这是可以忽略不计的涨幅，而且不应该去看同比么？
大虹桥2010后次新房三室户型去年3月月租10000元/月，今年3月月租9000元/月。
杨浦老公房两室户型去年3月租金6000元/月，今年租户退租后再租就是5500元/月左右。
就在老静安老破小一室户去年这时候租金在5000元/月，但今年在4500元/月。
这样的例子不胜枚举，现在的价格对比去年同期下浮10%～15%是寻常。
这件事在我们号上应该不是新闻，去年10月后我就分享过。比较没想到的是每年10月的租金下浮后，都会在第二年反弹回来，但今年没有。
这背后中介面对房东的时候都会劝上一句：如果你的租户要求降价的幅度不是特别离谱，那就答应吧。
在这个珍惜租客的时代，拒绝租客的要求你可能要面对的是有点超预期的空置期、不得不再来一次的中介费，以及下一位租客更狠的砍价。
这还真不是开玩笑，带着40米大刀的客户不仅去了二手，也来了租赁市场。
举个刚发生不久的真实案例，浦东云山路旁边某小区，因为是6号14号线双轨交且一梯两户，租金相对扛跌。
这里的两房去年租金在5600元/月，今年房东挂牌5600元/月+半个月免租，客户两次谈价，第一次谈到5100元/月，房东犹豫后电话中介说也可以。不过这时候租户已经要价4800元/月，房东说最低4900元/月，一年的时间议价空间来到12.5%。
这不是个例，今天租赁市场的议价空间已经来到6%+，显眼的高位。
所以上面发生的真实案例不会是个例，只会是群像，这背后到底是因为什么？
我不想叨叨什么大的背景，只想说具体原因。
第一，库存是真的高。这是近两年常态，但最近又来到历史高位。
库存高的问题就不旧事重提了，由卖转租的房源这件事也不再说了，虽然这俩是库存高的主要抓手，还是想跟各位分享分享这些主流原因之下的一些新原因。
以虹桥正荣府为例，周边新房进入交付期。以往只有几家新盘，现在周边的中建颐璟台、蟠龙府……的成批交付。所以即使成交量来到新高，作为房东你感受不到。
第二，保租房也是原因，但老生常谈了。
而且讲实话除了市区保租房有大户型供应之外，改善型租赁保租房抢不了客户。
需要注意的是市场上商住项目的交付。这类产品以商住项目进入买卖市场，房东在买到后第一时间也是对外出租。
不点名具体项目，但普陀区、陆家嘴、北外滩都不缺这类商住项目。
所以市场就在这些老生常谈+新兴点状的原因下。即使量再猛，也敌不过需求分流，也无法阻挡租金下滑。
所以各位，眼前的租赁市场犹如江水滔滔，但水面之下江水有点刺骨。
三
有些特征也是没想到的。
大户型租赁应该是这两年租赁市场最痛的地方。
于是当我看到最近大户型租赁的变化还是有点意外，首先不是说价格起来了。
价格没起来，而是它的成交以及对它的需求提升了。
最先让我关注到这点的是一些点状小区的大户型。有的小区大户型在这个3月的开单都快赶上去年半年的量。
链家的全市数据也同样佐证这点，一室和四室户型的成交占比在提升，一室户是租赁市场硬通货，那四室又是什么情况。
在我市调案例里，大户型成交占比的提升跟家长陪读需求有很大关系。
跟挂学区不同，陪读往往是整个家庭租住。要么是全职妈妈陪护孩子日常生活，要么是祖孙三代同住，爸爸妈妈工作，祖辈负责孩子日常起居。
以虹桥正荣府为例，四室户型的挂牌和成交主要是因为这类客群。
这也让我们看到了租赁里的季节性刚性需求，9月前也会有类似情况。
同时外环外成交占比也是值得关注的一件事。我把链家在这个3月量涨的区域做了个连连看，青浦-松江、普陀-静安-徐汇、宝山-虹口的成交占比还在提升。
外溢是租赁需求的突出特点。这也是为什么张江可以带火唐镇、漕河泾可以带火古美。
青浦-松江是市区上班族为了寻求租金洼地的一路向西。
普陀-静安是黄浦、陆家嘴租赁人群外溢，宝山-虹口，也同样是静安和北外滩外溢人群的集中。
租金预算下滑这件事的含金量还在提升，全市拉长时间线看整个外环外的租赁占比也在不断提升。
三月尚且如此，那今年接下来的租赁市场也大概率会“遗传”这一特点，这也让我们回到第二部分。
对于各位房东而言，如果你的租户提出降价的续租要求。只要不是太过分，都值得你考虑考虑。
四
大概2022年开始我们加强了租赁市场的关注。
这是链家单机构就可以月均近2万套的成交，链家在租赁市场的市占不敌二手买卖，所以你可以想象这背后整个租赁市场蛋糕到底有多大。
这些万套之一的背后是每个背井离乡来大城市打拼人的临时家。
对于这个将近过半人口都来自外地的超一线城市来说，当万套合而为一的时候这就是全市最庞大的居住基本盘。对它的观察多频、多深都不为过。
而相比市场挑逗性言论我更愿意做的事，是具体。
成交量高低、租金走势、议价空间起伏……当我们呈现越来越多这些信息的时候，眼前的市场也会愈发透明可期。
关于市场我还真想不到什么事是比透明更重要的。